Aktuelle Urteile zum Mietrecht

Ein Tröpfeln ist kein Mietmangel

Worum ging es? Ein Wohnraummieter behielt Miete ein und minderte, weil aus der Dusche Wasser austrete. Er zahlte über Monate nur unvollständig. Der Vermieter kündigte fristlos wegen Zahlungsverzugs und klagte auf Räumung. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, weil es die Miete wegen des Duschmangels für gemindert hielt. Die Berufung des Vermieters hatte vollen Erfolg.

Die Entscheidung: Das Berufungsgericht vernahm den Handwerker, der die Dusche eingebaut und im Februar 2025 nachgebessert hatte. Nach dessen Aussage trat Wasser aus der Dusche, wenn überhaupt, nur in geringem und unerheblichem Maße aus. Eine Duschtür könne nie vollständig dicht sein. Die schriftliche Bestätigung, auf die sich der Mieter stützte, hatte der Zeuge in dem entscheidenden Teil selbst durchgestrichen. Es lag daher kein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor. Die Miete war in voller Höhe geschuldet, und die Rückstände trugen die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.

Das Gericht ging noch einen Schritt weiter. Selbst bei einem geringen Mangel hätte dem Mieter in dem Fall kein Zurückbehaltungsrecht zugestanden. Bei einem Mangel, dessen Beseitigung 170 Euro kostet, darf der Wohnraummieter nicht ein Vielfaches davon einbehalten. Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB ist nach der Rechtsprechung des BGH schonend auszuüben und zeitlich wie betragsmäßig zu begrenzen.

Schonfristzahlung schützt nur vor der fristlosen Kündigung

Vermieter, aufgepasst: Die Schonfristzahlung rettet Mieter auch 2026 nur vor der fristlosen Kündigung, nicht vor der ordentlichen.

Der BGH hat das mit Beschluss vom 23.06.2026 (VIII ZA 2/26) noch einmal bestätigt und gleich einen „Trick“ der Mieterseite mit abgeräumt: Der Aufrechnungsschutz aus § 543 Abs. 2 S. 3 BGB, der eine fristlose Kündigung bei rechtzeitiger Aufrechnung kippen kann, lässt sich nicht per Analogie auf die ordentliche Kündigung übertragen.

Und noch etwas Praktisches: Eine Aufrechnung wirkt nur, wenn die Aufrechnungslage im Moment der Erklärung tatsächlich noch besteht. Wer mit bereits erloschenen Rückständen aufrechnet, geht leer aus.

Für die Praxis heißt das: Die vorsorglich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung neben der fristlosen bleibt wirksam, auch wenn der Mieter rechtzeitig zahlt und die fristlose damit heilt. Nur in echten Ausnahmefällen kann sich der Vermieter treuwidrig verhalten, wenn er sich trotzdem darauf beruft.

Fazit: Wer als Vermieter bei Zahlungsverzug kündigt, sollte die ordentliche Kündigung nie vergessen, denn sie ist die eigentliche Absicherung, wenn der Mieter in letzter Minute zahlt.

Keine Mietminderung bei verweigerter Mitwirkung an der Mangelbeseitigung

Schlägt der Mieter vom Vermieter vorgeschlagene Termine zur Besichtigung und Mangelbeseitigung aus und nennt er trotz Aufforderung keine eigenen, befindet er sich im Annahmeverzug und kann die Miete wegen dieser Mängel nicht mehr mindern.

Worum ging es? Die Vermieter verlangten Räumung, Zahlung von Mietrückständen und Nutzungsentschädigung. Der Mieter hatte die Miete wegen Mängeln gemindert. Einen ersten Termin zur Mangelbeseitigung (01.12.2023) lehnte seine Bevollmächtigte ab. Zwischen Dezember 2024 und März 2025 bat die Hausverwaltung mehrfach schriftlich um Terminvorschläge. Die Bevollmächtigte verwies auf eine Besichtigung im Oktober 2024 und auf Urlaub, nannte aber weder eigene Termine noch eine Person, die die Wohnung hätte öffnen können. Zugleich forderte sie weiter die Mangelbeseitigung. Die Vorinstanz gab der Klage statt, das Berufungsgericht wies die Berufung des Mieters nach § 522 Abs. 2 ZPO einstimmig zurück.

Die Entscheidung: Das Gericht wertete das Verhalten als Verweigerung der Mitwirkung. Die Vermieter hätten mehrfach und deutlich versucht, einen Termin abzustimmen. Eine frühere Besichtigung sei kein Grund, eine weitere Begehung abzulehnen, zumal der Mieter selbst Mangelbeseitigung verlange. Folge sei der Annahmeverzug des Mieters und der Verlust des Minderungsrechts wegen dieser Mängel.

Einordnung: Entscheidend war nicht die einmalige Ablehnung eines Termins, sondern die wiederholte Weigerung über mehrere Monate ohne eigene Terminnennung. Das Gericht stützt den Annahmeverzug auf das Gesamtbild des Schriftverkehrs, nicht auf einzelne Normen. Die Reichweite bleibt daher an diesen Sachverhalt gebunden. Das Minderungsrecht entfällt nur für die Mängel, bei denen der Mieter die Mitwirkung verweigert hat.

Gewinnbringende Untervermietung: kein Anspruch auf Erlaubnis

Worum ging es? Ein Berliner Mieter zahlte 460 Euro netto kalt. Während eines Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis für 962 Euro netto kalt an zwei Untermieter weiter. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin im Februar 2022 fristgemäß. Der BGH wies die Revision des Mieters zurück, das Räumungsurteil ist rechtskräftig.

Die Entscheidung: Der Wunsch, die eigenen Mietkosten zu senken, ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Einnahmen über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus sind davon nicht gedeckt. Die Norm soll dem Mieter die Wohnung bei geänderten Lebensverhältnissen erhalten. Sie soll ihm keine Gewinnquelle verschaffen. Die unerlaubte Untervermietung war eine erhebliche Pflichtverletzung, die Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB wirksam.

Praxishinweis: Vor der Entscheidung über eine Untervermietungserlaubnis lohnt der Vergleich der geplanten Untermiete mit Miete und Betriebskosten des Hauptmietverhältnisses. Bei unerlaubter Untervermietung ist eine vorherige Abmahnung ratsam.